Сможет ли сегмент light industrial вырасти в 12 раз за два года?
Интерес к отечественному сегменту light industrial восстановился, но он по-прежнему недоинвестирован и требует гибкого подхода к форматам реализации, считает Дмитрий Юрьев, коммерческий директор по проектным продажам холдинга «Венталл», российского лидера в производстве металлоконструкций для промышленного и гражданского строительства.
В 2022 г. из-за консервативной политики основных инвесторов, хеджирующих стагнационные риски и вкладывающих деньги в основном в объекты big box, рынок «лёгких» промышленно-складских комплексов просел на 25%.
И хотя интерес к формату к началу II полугодия 2023 г. восстановился, по данным аналитиков IBC Real Estate, возрастающий спрос не может быть удовлетворён за счёт существующих и строящихся в настоящий момент объёмов. Готовое предложение сейчас в 12 раз меньше потенциала рынка, составляющего 1,4 млн м2. При этом в 2024–2026 гг. планируется ввести не более 1,1 млн м2, а реализуется прямо сейчас чуть больше 307 тыс. м2.
Дефицит площадей способен стать серьёзным фактором торможения для МСП. Альтернативой новым объектам подобного назначения может стать реанимация старой промышленной застройки — в основном, еще советских времен.
«Гаражная» экономика
До 25% трудоспособного населения нашей страны заняты в специфически постсоветской форме предпринимательства — «гаражном» бизнесе. Фактически это небольшие производственные или сервисные компании, для нужд которых ранее вполне хватало пары-тройки боксов в близлежащем кооперативе. До недавнего времени это была экономическая «серая» зона, однако с упрощением налогового законодательства (появление самозанятости) такой микробизнес стал активно выходить из тени. И столкнулся с очередными проблемами: нехваткой площадей, отвечающих их возросшим требованиям.
Между тем гаражный бокс — одна из жизнеспособных форм light industrial: небольшое помещение в черте города, с низкой арендной платой, удобным подъездом, возможностями организации производства, логистики и администрирования всех процессов в одном пространстве. И несмотря на то что премиальным требованиям формата (шаг колонн до 9 м, рабочая высота от 8 м, полы с нагрузкой от 5 тонн на 1 кв. м и т. д.) подобные боксы обычно не соответствуют, это вполне устраивает большинство арендаторов.
«В целом уходящие в прошлое гаражные боксы, рассматриваемые как основа производственных микробизнесов, соответствуют классу В по актуальной классификации NF Group (ex-Knight Frank Russia), — считает Дмитрий Юрьев, — отличаясь в основном высотой складирования (от 6 м в light industrial класса В). Но для многих предпринимателей это не является определяющим, в отличие от доступной внутригородской логистики и близости к целевому потребителю. При этом, хотя сегмент считается перспективным для девелопмента, вновь возводимых проектов, сопоставимых по удобству с гаражами, практически нет. Возможной альтернативой может стать ревитализация с помощью металлоконструкций старых промышленных объектов в городских промзонах, которые по ряду причин не подходят для жилищного строительства».
Реанимация мастодонтов
Хотя в городах-миллионниках промзоны всё чаще джентрифицируются, превращаясь в жилые кварталы и модные пространства, кардинальный редевелопмент возможен далеко не всегда и не везде в силу как экономических, так и экологических причин. А вот явная активизация производственного малого бизнеса, сопровождаемая господдержкой, вполне может вдохнуть новую жизнь в старые заводские корпуса, которые не подходят крупным современным предприятиям по техническим параметрам.
Например, в крупном областном центре — Белгороде — 80% промышленных сооружений, требующих реконструкции, составляют одноэтажные здания с шагом колонн 6 м и пролётами, кратными 3 м. Примерно такая же ситуация и в других промышленных городах России. Достоинствами подобных объектов являются простота и надёжность конструкции, наличие крупных одноуровневых пространств, удобство погрузо-разгрузочных работ и транспортная доступность. Кроме того, производственные площадки имеют достаточные электрические мощности для подключения и стабильно работающие инженерные сети. Но приспособить их для сегодняшних нужд затруднительно: логика современных технологических процессов требует иной компоновки пространства, что усложняет ревитализацию.
А вот для «гаражной экономики» — мини-складов, транспортных предприятий, СТО и прочего — такие здания при минимальной подготовке вполне годятся. Причём переделки не требуют серьёзных изменений, их можно реализовать быстро, а стоимость аренды подобных объектов не будет слишком обременительной.
«Корпуса советской (а тем более дореволюционной) постройки отличаются исключительной надёжностью и запасом прочности, — объясняет Дмитрий Юрьев. — Строили их на века, из кирпича и железобетона, поэтому такие сооружения несложно осовременить под нужды небольших производств, используя металлоконструкции для внутренней реорганизации. Малый вес подобных элементов, возможность смонтировать их на мощных несущих стенах и основаниях старых зданий, большая несущая способность и низкий вес единичного элемента, что важно при затруднённом монтаже, беспроблемная установка востребованного сегодня подъёмного оборудования делают технологии металлоконструкций практически безальтернативным способом ревитализации устаревшей промышленной застройки с сохранением её назначения».
Хорошо забытое старое
Очевидно, что растущий спрос на небольшие производственные помещения рано или поздно активизирует девелоперские проекты в этом сегменте: только в Московском регионе дефицит площадей в light industrial на проекты класса А составляет 200 000 кв. м, а потенциальная востребованность формата достигает 3–3,5 млн кв. м в ближней перспективе.
«Если сравнивать с развитыми рынками, то потенциальный объём light industrial сопоставим с суммарным объёмом качественной складской недвижимости класса А, — говорит генеральный директор Skladman USG Александр Хомич. — В Германии, например, направление light industrial составляет больше половины всего складского сегмента: 45% — это big box, а 55% — light industrial. Для Московского региона [речь идёт о нехватке] — около 20 млн кв. м. Но это на долгую перспективу».
Однако сложности с подбором устраивающей потенциальных арендаторов локации и высокие (относительно привычных big box) первоначальные затраты (на 20–50%) ограничивают интерес к новому строительству. А приспособить огромные популярные гигантские склады под нужды малых производств достаточно сложно.
«В традиционном формате big box, который сейчас преобладает на российском рынке, разделение на небольшие блоки возможно, — говорит Дмитрий Юрьев. — Однако оно требует довольно существенных затрат (причём в идеале ещё на этапе проектирования): кратного увеличения количества входных групп, внутреннюю перепланировку под множество разных целей, задач, форматов и прочее. В то время как старые здания часто имеют подходящую структуру, которую нужно только осовременить посредством внедрения металлоконструкций».
Помощь МСП, которая постепенно становится государственным мейнстримом, требует серьёзных структурных изменений, в том числе в подходах к рынку девелопмента и аренды производственных площадей. На этом фоне ревитализация старых внутригородских промышленных площадок без изменения направления их деятельности (но с адаптацией под потребности малого бизнеса) может стать хорошим компромиссом, выгодным как застройщикам, так и потенциальным арендаторам.
Комментарии могут оставлять только зарегистрированные (авторизованные) пользователи сайта.