Снижение доли вакантных площадей свидетельствует о росте офисного рынка

Компания Jones Lang LaSalle отметила резкое падение доли вакантных площадей на офисном рынке во втором квартале 2010. По данным последнего отчета компании объем свободных площадей снизился до 15,1% (по сравнению с 19,6% на конец прошлого года) благодаря активному спросу. Это свидетельствует о начале общего снижения доли вакантных площадей и росте офисного рынка в целом.
Андрей Постников, Член Совета Директоров компании Jones Lang LaSalle, прокомментировал: «Зафиксированное снижение вполне может оказаться «первой ласточкой» ожидаемого тренда по сокращению вакантных площадей и укреплению рынка. После 2010 года нас ожидает резкое снижение выхода новых площадей, в то время как объем поглощения будет только нарастать. Объем свободных площадей может еще незначительно корректироваться в третьем и четвертом кварталах 2010, достигнув коридора 15,5-16,0%. Однако после этого количество пустующих площадей начнет снижаться уже безвозвратно в рамках текущего цикла».

Итоги 1-го полугодия 2010 года показывают, что восстановление рынка происходит быстрее, чем ожидалось в конце прошлого года. Тогда предполагалось, что замораживание проектов во время экономического спада приведет к сокращению предложения в 2011 году, что, в свою очередь, должно было привести к существенному снижению доли вакантных площадей.

Однако, как отмечают эксперты компании Jones Lang LaSalle, подобное сокращение происходит уже сейчас. Постников продолжил: «Основная причина снижения объема свободных площадей кроется в резком увеличении спроса как со стороны государственных, так и частных российских и международных компаний. Среди наиболее значимых сделок можно отметить покупку Корпорацией РусГидро офисного здания на ул. Малая Дмитровка; а среди арендаторов фигурировали и международные компании (Panasonic, Avon, Nycomed), и российские (Акрон и АйТи). При такой активности во втором квартале не было введено ни одного здания Класса А или B, и резкое снижение вакансии в этих классах потянуло вниз уровень вакансии в целом».
Первое полугодие продемонстрировало существенный подъем на офисном рынке. Объем купленных и арендованных площадей во 2 квартале 2010 года составил 406 850 кв. м. В целом за полгода этот показатель достиг 718 650 кв. м, почти в два раза превысив аналогичный показатель 2009 года.

При этом объем завершенных проектов в 1-м полугодии был на 69% ниже, чем годом ранее, и стал самым низким с конца 2004 года. Такая динамика положительно сказывается на доходах собственников.

Комбинация укрепляющегося спроса и сокращения объема свободных площадей привела к росту базовых ставок аренды. Базовые ставки Класса A выросли на 10-15% и в большинстве случаев находятся в диапазоне 500-700 долл. за кв. м в год. Ставки Класса B+ составили 400-500 долл. за кв. м в год, что примерно на 15-20% больше по сравнению с предыдущим кварталом. Ставки Класса В- достигли уровня 250-400 долл. за кв. м в год, что на 10-15% больше, чем кварталом ранее. После роста в 1-м квартале максимальные ставки аренды остались на уровне 800 долл. за кв. м. Свободные помещения в основном представлены новыми проектами, которые еще не успели найти арендаторов, а также менее конкурентоспособными зданиями.

Ольга Рыбакова, Руководитель отдела аналитики рынка офисной и складской недвижимости Jones Lang LaSalle, сказала: «Объем купленных и арендованных площадей за 1-е полугодие 2010 года практически сравним с докризисными показателями. На фоне снизившихся темпов роста предложения это приводит к восстановлению арендных ставок, прежде всего в наиболее качественных офисных проектах, предложение которых остается ограниченным».

Доля свободных площадей

Квартал Офисы класса A Все офисы
2кв 2009 22.5% 18.0%
3кв 2009 21.4% 18.9%
4кв 2009 29.2% 19.6%
1кв 2010 30.5% 18.6%
2кв 2010 23.4% 15.1%